En el caso sub – lite, llegan los autos a ésta instancia recursiva
producto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora,
contra el fallo de la recurrida Juzgado de Primera Instancia en lo
Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del
estado Guárico, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros, de
fecha 23 de enero de 2014, que declara parcialmente con lugar la
pretensión de resolución contractual y daños y perjuicios. En efecto,
bajando a los autos, puede observarse que la acción intentada por el
actor consiste en una demanda de resolución de contrato de arrendamiento
de un inmueble destinado tanto para casa de habitación como para local
comercial, descrito en la narrativa del presente proceso, siendo que,
del propio escrito libelar puede observarse que el actor señala: “… en
la cláusula tercera se estipuló que el destino del inmueble era
únicamente para comercio y casa habitación familiar…” “…y mi grupo
familiar tendríamos una vivienda donde vivir…” “… el arrendador no
cumplía su obligación y estaba usando vías de hecho para desalojarme…””…
la cosa arrendada no sirve no sirve para el objeto para el cual fue
arrendado dado que no cumple con las normativas técnicas establecidas
por la legislación nacional y municipal para servir como vivienda
familiar…” “… para que convenga en pagarme …que he tenido que pagar …
por alquiler del inmueble donde actualmente vivo con mi grupo familiar,
porque la cosa arrendada no está en condiciones para servir como
vivienda…”. Vale decir que en el fundamento de la resolución privan los
elementos relativos a que el inmueble objeto de arrendamiento para
vivienda no era apto para ese uso y se generan daños y perjuicios
alegados en forma de lucro cesante por los conceptos que ha tenido que
cancelar al tener que alquilar otro inmueble.
Por ello, a pesar de que el contrato accionado se refiere a un inmueble
destinado a habitación y comercio, circunstancias éstas que se rigen por
leyes distintas, que consagran a su vez procedimientos distintos, es
evidente en esos casos que al no poderse dividir la continencia de la
causa, pues lo relativo al arrendamiento de inmuebles destinados a
locales comerciales se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ,
publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°
36.687 del 26 de abril de 1999), destinada a regir lo relativo a las
relaciones locatarias de inmuebles destinados al comercio y, donde de
conformidad con el artículo 33 ibidem, las acciones provenientes del
desalojo, cumplimiento, resolución, entre otras de dichos contratos se
sustancian por el juicio breve establecido en el Código de Procedimiento
Civil. Por otra parte, lo relativo a inmuebles destinados para
vivienda, en relación al cumplimiento, resolución entre otros, se rige
por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela N° 39.903 de fecha 12 de noviembre de 2011. En el caso de
autos, la recurrida, no sustanció el juicio de resolución de
arrendamiento inmobiliario para vivienda y comercio, por la Ley especial
de Control y Regularización Arrendaticia, sino que la admitió y
sustanció por el Juicio Breve del Código de Procedimiento Civil, por
remisión expresa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, siendo que
en el caso de autos, el contrato de arrendamiento inmobiliario, se
refiere al destino tanto comercial como de vivienda, es evidente, que el
arrendamiento de un espacio del inmueble para vivienda, debe ser
protegido en las relaciones arrendaticias justas, por un Estado
democrático, social de Derecho y de Justicia, cumpliendo con el mandato
Constitucional, por el carácter estratégico y de interés público
general, social y colectivo del arrendamiento de vivienda, bajo una Ley y
con un procedimiento que garanticen a todas las familias, ciudadanos y
ciudadanas, el goce del derecho humano a una vivienda y habitad en
condiciones dignas que humanicen las relaciones familiares, vecinales,
comunitarias y sociales, de acuerdo a la Carta política de 1999; por
ello, en casos en que el inmueble arrendado sea tanto para vivienda,
como para local comercial, se sustrae la competencia en aplicación la
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,
publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela
N°39.903 de fecha 12 de noviembre de 2011, pues los contratos que
involucren inmuebles para vivienda responden a relaciones de justicia
social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad,
transparencia, responsabilidad social, garantía de los derechos de
hogar, familia, maternidad, niños y niñas y adolescentes, para el buen
vivir. No puede sustanciarse una causa que involucre el inmueble aún
parcialmente para vivienda, bajo la vieja Ley Arrendamientos
Inmobiliarios que no responde a la estrategia diseñada por el Estado
para garantizar el bienestar social.
En el caso sub lite, se pretendió la sustanciación de una acción de
resolución contractual y daños y perjuicios, sobre un inmueble cuyo
objetivo era el arrendamiento de una parte de éste como vivienda
familiar y donde la pretensión de indemnización de daños y perjuicios se
genera como consecuencia de un lucro cesante por pago de otro
arrendamiento, a través del Juicio Breve del Código de Procedimiento
Civil, por efecto del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios.
En el caso que exista la mixtura de naturaleza contractual comercial y
de vivienda, el fuero producto del interés superior de la relación
social y humana que involucra a la familia y a las necesidades de un
inmueble, arrastra a la aplicación del orden público de las
disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, donde el Legislador especial, estableció la
regulación normativa de todo lo relativo a las acciones de resolución de
contrato, como en el caso de autos de un inmueble destinado al uso
parcial de vivienda.
Siendo ello así, la Ley para la Regularización y Control de Vivienda,
consagró un procedimiento especial que responde a los lineamientos
procesales constitucionales, establecidos en los artículos 26, 49 y 257
de la Constitución de la República Bolivariana y no el juicio ordinario
del Código Procesal de 1987, tomado de la relación Grandi en Italia del
año 1941.
En efecto, el proceso de la nueva Ley, consagra la oralidad, la cual es
inexistente en la casi totalidad de los Juicios del Código del año 87,
despachos saneadores oficiosos, audiencias de mediación y sustanciación,
de audiencia de juicio, un lapso probatorio más amplio, con
inmediación. Circunstancias éstas no establecidas en el procedimiento a
través del cual se sustanció el presente proceso, acortándose los
lapsos, utilizándose un proceso no consagrado para éste tipo de
pretensiones, lo cual genera una violación al debido proceso de rango
constitucional, pues se subvirtió en su totalidad el debido proceso
consagrado para las acciones donde se encuentres inmuebles arrendados
destinados a vivienda, regidos por una Ley especial que garantiza la
estrategia nacional del cumplimiento de un derecho humano fundamental en
un Estado Social, Democrático, de Derecho y de Justicia, como lo es la
vivienda.
Establecido lo anterior, conviene recalcar que, contemporáneamente, como
apunta el prestigioso Jurista Mexicano, FIX ZAMUDIO (La Protección
Procesal de los Derechos Humanos, Editorial Civitas, Madrid, 1.982,
Págs. 51 y 54), “…son numerosos los Constitucionalistas que consideran
que la verdadera garantía de los derechos de la persona humana,
consisten precisamente en su protección procesal, para lo cual es
preciso distinguir entre los derechos del hombre y las garantías de
tales derechos, que no son otras que los medios procesales por conducto
de los cuales es posible su realización y eficacia”. De su lado y
convergiendo con esos conceptos, el calificado Constitucionalista
Panameño ARTURO HOYOS, nos dice con referencia a la época actual, que
existen, evidentemente, una serie de Garantías de los Derechos Humanos
que han sido desarrolladas en Europa Occidental y en los Estados Unidos
de América originariamente, que se han ido adaptando progresivamente en
América Latina y en nuestro país en particular, las cuales tienden a
proteger los derechos consagrados en las Constituciones, de forma tal,
que éstas Garantías refuerzan la operancia del Proceso Justo, y se
mueven precisamente, en el plano de la Constitucionalidad, porque
–citando ha CAPPELLETTI-, ello se demuestra en el aumento de los
convenios y declaraciones internacionales sobre Derechos Humanos, donde
los mismos se tornan crecientemente exigibles, y que, al enfatizar
valores generales, agudizan el poder creador de los jueces al aplicarlos
a casos concretos.
Inspirados en ese esquema mundial, nuestra Carta Política de 1.999,
desarrolló de manera por demás brillante, los supuestos a través de los
cuales se consagra el Debido Proceso, escudriñando el principio del
Proceso legalmente establecido, el Derecho a la Defensa, la Presunción
de Inocencia, el Derecho a ser Oído, el Derecho al Juez Natural, el
Derecho a no Confesión contra sí mismo, el “Nullun Crimen Nulla Poena
Sine Lege”, el principio “Nom Bis In Idem”, y la responsabilidad del
Estado por errores judiciales (Artículo 49 C.R.B.V., Ordinales 1° al
8°); siendo pues, que nuestra Constitución es una norma suprema
(Artículo 7 Ibidem), y no una declaración programática o de principios,
pues todos los poderes públicos y los ciudadanos están sujetos con
vinculariedad normativa desde su entrada en vigor, y bajo el desarrollo
de tales Garantías Jurisdiccionales, se pretende crear el Estado Social
de Derecho y de Justicia, del cual el Juez Ordinario, es “El Primer
Guardián de la Norma Suprema”.
Bajo tal paradigma Constitucional y en el desarrollo de sus Garantías
Jurisdiccionales, observa esta Superioridad que en la sustanciación del
iter procesal del presente cuaderno principal se incurrió en un
verdadero: “Desorden Procesal” cuando el Juez, subvirtió las normas de
sustanciación del proceso, pues al tratarse de un juicio de resolución
de contrato de arrendamiento inmobiliario de vivienda y comercial, no
debió sustanciarse a través del procedimiento breve el cual se por
efecto de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; debiendo haber sido
sustanciado a través del procedimiento especial establecido en la Ley de
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011,
cuyos artículos 97 y siguientes consagran un procedimiento de especial
fuero cuando exista un arrendamiento, aún parcial, de un inmueble para
vivienda. Al no haberlo hecho así, la instancia aquo, desnaturalizó el
procedimiento que debió seguirse por orden del Legislador para estas
competencias estratégicas y de orden público. De lo contrario, podría
seguirse cualquier tipo de procedimiento, escogido por las partes o
fijado por el Juez, desatendiéndose el mandato Legislativo. La
Jurisprudencia patria, desde fallo histórico del 24/12/1915, nuestro
Tribunal Supremo, ha venido sosteniendo: “… no es potestativo de los
Tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha
revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es
de orden público…”. Por ello, conforme al artículo 7 del Código de
Procedimiento Civil, se consagra el principio de legalidad de la
sustanciación adjetiva, establecida en ese Código y en las Les
Especiales (caso de autos), pues el complejo diseño por parte del
Estado, a través de sus poderes públicos, competentes, de la serie de
actos que se realizan en un proceso, vale decir, las formas del proceso,
responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficacia y de
escrupulosa observancia que representan la garantía del derecho de
defensa. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos
legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzcan su
propósito: garantía de un desarrollo legal que respete los derechos de
los litigantes; por lo que, de conformidad con lo establecido en el
artículo 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el caso
sub iudice es menester de manera Oficiosa-Inquisitiva, ordenar la
reposición de la causa al estado de que cese el “DESORDEN PROCESAL” y
que, en vista de la acción intentada se ordene, previo la revisión de
los requisitos de Ley su admisión y sustanciación bajo las fórmulas
procesales establecidas para los casos de resolución de relaciones
arrendaticias de vivienda, y así se establece.
